ไม่พบผลการค้นหา
กรณีตัวอย่างใน ตปท.ชี้ การเกลียดชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนฯ ไม่ช่วยแก้ปัญหาคนไร้บ้าน ทางออกอยู่ที่รัฐบาลต้องหาวิธีลดราคาบ้านที่สูงเกินไป-เพิ่มรายได้ครัวเรือนและใช้มาตรการในมือให้เกิดประโยชน์

"ขายชาติ" เป็นวลีที่คนจำนวนไม่น้อยหยิบมาใช้ตอบโต้ข่าวการแก้กฎหมายที่เอื้อให้ 'เศรษฐี' ชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ง่ายและกว้างขวางมากขึ้น 

ศึกโต้วาทีนี้เปิดฉากขึ้นเมื่อหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจลงข่าว (วันที่ 9 เม.ย.) แนวโน้มการปรับแก้กฎหมายเอื้อประโยชน์ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย อ้างอิงคำพูด 'สุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์' รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน ที่กล่าวบนเวทีสัมนาแห่งหนึ่งและแหล่งข่าวไม่เปิดเผยนามจากทำเนียบรัฐบาล 


เนื้อหาสำคัญของการแก้กฎมายประกอบไปด้วย : 
  • 1. แก้ มาตรา 19 ทวิ ของ พ.ร.บ.อาคารชุดแก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 ที่ระบุว่า ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของอาคารชุดแต่งละแห่งได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น โดยแหล่งข่าวจากประชาชาติธุรกิจอ้างว่า อาจปรับแก้ให้สัดส่วนดังกล่าวขึ้นไปเป็น 70% - 80% ของเนื้อที่ทั้งหมดได้ 
  • 2. เปิดให้ถือครองกรรมสิทธิ์ "บ้านเดี่ยว" ตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยลดวงเงินการซื้อลงมาเหลือที่บ้านราคา 10-15 ล้านบาท ขึ้นไป และทำให้เงื่อนไขในการถือครองกรรมสิทธิ์ง่ายขึ้น 
  • 3. แก้ไข พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 2542 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จากเดิมที่กำหนดให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี จะมีการขยายเพิ่มเป็น 50 ปี+40 ปี เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับต่างชาติในกรณีที่ต้องการเข้ามาอยู่ระยะยาว
  • 4. ปรับแก้ไขกฎหมายเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างด้าว เป็นการ “ชั่วคราว” ประมาณ 3-5 ปี หลังการระบาดของโควิด-19 

เหตุผลสนับสนุนแนวคิดข้างต้นโดยรวมอ้างว่าเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นอุตสาหกรรมสำคัญที่มีส่วนในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวมของชาติ 

แรงงาน-สังคม-ลูกจ้าง-อสังหาริมทรัพย์

ถ้าอสังหาริมทรัพย์ไปได้ดี ผู้คนในประเทศจะมีความเป็นอยู่ดีขึ้นด้วย เนื่องจากถ้าคนต่างชาติเข้ามาอยู่ในไทยมากขึ้น เม็ดเงินจากการอุปโภคบริโภคก็จะเพิ่มขึ้น หรือกรณีที่ชาวต่างชาติไม่ได้มาอยู่เอง ก็ยังต้องจ้างคนดูแลทรัพย์สินที่เป็นคนไทยอยู่ดี 

ส่วนการปล่อยให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ดีต่อภาคธุรกิจดังกล่าวยังไง ก็ตรงตัวว่า ปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมีของค้างสต๊อกอยู่เป็นจำนวนมากเนื่องจากคนไทยไม่มีกำลังซื้อ ในเมื่อคนไทยไม่มีเงินมากพอ รัฐก็เลยจะปล่อยให้ชาวต่างชาติที่มีเงินมากกว่าเข้ามาซื้อแทน 


ใครได้ประโยชน์โดยตรง ?

ตามข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ไทยมีที่อยู่อาศัยค้างสต๊อกแตะ 3 แสนหน่วย ปี 2563 ที่ผ่านมา ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ยังถูกประเมินว่าติดลบไปราว 11.1% - 16.7% ส่งผลกระทบอย่างหนักหน่วงไปถึงงบดุลของเหล่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์โดยตรง 

การเอื้อประโยชน์ให้ผู้มีกำลังซื้อจากต่างชาติเข้ามาจับจองเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในประเทศไทย จึงส่งผลบวกโดยตรงถึงผู้ประกอบการเหล่านี้โดยไม่ต้องนั่งคำนวณความคุ้มค่าให้วุ่นวาย แตกต่างจากมิติของประชาชนที่ต้องมานั่งคำนวณอีกทีว่าคุ้มจริงหรือไม่ 

ตามข้อมูลจาก 'โสภณ พรโชคชัย' ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า หากเรียงตามมูลค่าโครงการ ประจำปี 2563 บริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่สุดของประเทศไทย 10 อันดับแรก ได้แก่ 

  • 1. เอพี (ไทยแลนด์) - 40,0003 ล้านบาท
  • 2. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ - 20,985 ล้านบาท
  • 3. ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ - 15,080 ล้านบาท
  • 4. เอสซีเอสเสทคอร์เปอเรชั่น - 14,140 ล้านบาท
  • 5. แสนสิริ - 13,205 ล้านบาท
  • 6. ศุภาลัย - 11,584 ล้านบาท
  • 7. พฤกษาเรียลเอสเตท - 10,155 ล้านบาท
  • 8. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ - 9,486 ล้านบาท
  • 9. กรุงเทพบ้านและที่ดิน - 6,446 ล้านบาท
  • 10. โนเบิลดีเวลลอปเมนท์ - 5,715 ล้านบาท 

บริษัทใหญ่ทั้ง 10 แห่งนี้ กินสัดส่วนประมาณ 49% ของจำนวนหน่วยขายทั้งหมด และ 51% ของมูลค่าขายทั้งหมด ที่เปิดตัวในปี 2563 โดยในปีที่ผ่านมา เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัวโครงการมากที่สุดถึง 38 โครงการ คิดเป็นถึง 8,476 หน่วยขาย 


ประชาชนได้อะไร ? 

งานวิจัยการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในสหราชอาณาจักร (UK) ของ 'ฟิลิปา ซา' อาจารย์อาวุโส จากวิทยาลัยคิงส์ คอลเลจ ลอนดอน ที่ตีพิมพ์เมื่อปี 2559 พบว่า การเข้ามาลงทุนของชาวต่างชาติในอสังหาริมทรัพย์สหราชอาณาจักร ส่งให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น

ทั้งยังไม่ได้เพิ่มแค่เฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง แต่ส่งผลกระทบไปยังอสังหาริมทรัพย์ราคากลางลงล่างด้วย 

ที่อยู่อาศัย - อสังหาริมทรัพย์ - กรุงเทพ - เอเอฟพี

งานค้นคว้าดังกล่าวพบว่า ในปี 2557 ราคาบ้านโดยเฉลี่ยของอังกฤษและเวลส์ จะตกลงมาถึง 19% หากไม่มีการลงทุนจากต่างประเทศ หรือคิดเป็นตัวเลขประมาณ 174,000 ปอนด์ (ประมาณ 7.5 ล้านบาท) ขณะที่ราคาจริง ณ เวลานั้นคือ 215,000 ปอนด์ (ประมาณ 9.3 ล้านบาท)

เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอิทธิพลจากการลงทุนของชาวต่างชาติไม่ได้กระจุกตัวแค่ในบ้าน/คอนโดหรูเท่านั้น วิจัยของฟิลิปาจึงสะท้อนความสัมพันธ์ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างชาติที่นำไปสู่ภาวะประชาชนของประเทศไม่สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้จากราคาที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่ชาวต่างชาติให้ความนิยมลงทุน 


ไม่ต้องเกลียดชาวต่างชาติ

ในบทสัมภาษณ์พิเศษของ 'ซาดีก คาน' นายกเทศมนตรีกรุงลอนดอนกับหนังสือพิมพ์เดอะการ์เดียนเมื่อปี 2559 นั้น การลงทุนและการเก็งกำไรของชาวต่างชาติในอสังหาริมทรัพย์ของเมืองหลวงประเทศทำให้ผู้คนประสบปัญหาไม่ต่างกัน 

ซาดีกระบุตอนหนึ่งว่า ลอนดอนต้อนรับนักลงทุนจากทั่วโลก แต่ในห้วงเวลาเดียวกับที่ชาวลอนดอนจำนวนมากต้องเผชิญชะตากรรมอันยากลำบากในการมีบ้านสักหนึ่งหลังหรือห้องสักหนึ่งห้องเป็นของตัวเอง ในฐานะหน่วยงานของรัฐจึงจำเป็นต้องจับตาการลงทุนต่างประเทศเหล่านี้อย่างใกล้ชิด 

ประเด็นสำคัญที่นายกเทศมนตรีกรุงลอนดอนให้ความสนใจ คือความโปร่งใสของการลงทุน เพื่อทำให้แน่ใจว่าอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนจะไม่กลายเป็นเพียงห้องเปล่าให้ชาวต่างชาติฟอกเงิน ขณะที่ชาวลอนดอนกลายเป็นคนไร้บ้าน 

อย่างไรก็ดี นักวิชาการจำนวนไม่น้อยที่ศึกษาประเด็นความสัมพันธ์ระหว่างการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในสหราชอาณาจักรย้ำว่า ปัญหาการไร้บ้านและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกว่าคนทั่วไปจะจ่ายไหวไม่ได้มีต้นตอมาจากชาวต่างชาติทั้งหมด

สัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในพื้นที่ 'เกรเทอร์ลอนดอน' (Greater London) คิดเป็นเพียง 7% เท่านั้น 

ปัญหาสำคัญอยู่ที่จำนวนพื้นที่เพื่อการพัฒนาเมืองมีไม่เพียงพอ เนื่องจากแหล่งธุรกิจมักกระจุกตัวอยู่ในย่านเมืองและไม่ขยายการพัฒนาออกไป ความขาดแคลนพื้นที่ตรงนี้ส่งให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งทะยานอย่างต่อเนื่อง 


นิวซีแลนด์
ดินแดนคนไม่มีเงินซื้อบ้าน

นิวซีแลนด์ เป็นประเทศที่รับมือกับวิกฤตโรคระบาดได้อย่างดีติดอันดับต้นของโลก แต่กลับหาทางทำให้พลเมืองมีบ้านไม่ได้ ปัจจุบันนี้ ที่อยู่อาศัยในนิวซีแลนด์เป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แพงที่สุดเมื่อเทียบกับรายได้ของประชากรในกลุ่มประเทศเศรษฐกิจพัฒนาแล้ว หรือ โออีซีดี 

ตามข้อมูลจากบริษัทพัฒนาเมือง Demographia นครโอ๊คแลนด์ (Auckland) ของนิวซีแลนด์ซึ่งเป็นที่อยู่ของประชากรราวหนึ่งในสามของประเทศ คือเมืองที่ผู้คนมีโอกาสเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์น้อยที่สุดเป็นอันดับที่ 4 ของโลก 

จาซินดา อาร์เดน - นิวซีแลนด์ - AFP
  • จาซินดา อาร์เดิร์น นายกรัฐมนตรีนิวซีแลนด์ 

ปลายปี 2563 ที่ผ่านมา รัฐบาลนิวซีแลนด์เผยข้อมูลอัตราการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านของชาวนิวซีแลนด์ ณ สิ้นปี 2561 พบว่าลดลงมาเหลือเพียง 64.5% ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบเกือบ 70 ปี

ขณะเดียวกัน ผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านมีความมั่งคั่งมากกว่าผู้ที่ไม่ได้มีทรัพย์สินถึง 14 เท่า สะท้อนความเหลื่อมล้ำและราคาที่อยู่อาศัยที่ผู้คนทั่วไปเอื้อมไม่ถึง 

ตามข้อมูลจาก Infometrics บริษัทที่ปรึกษาเศรษฐกิจในนิวซีแลนด์ พบว่า ราคาบ้านโดยเฉลี่ยของประเทศสูงกว่ารายได้ทั่วไปของครัวเรือนนิวซีแลนด์ถึง 6.7 เท่า ดังนั้น การแก้ปัญหาที่ชัดเจนที่สุด คือต้องลดราคาบ้านลงราว 55% และเพิ่มรายได้ของครัวเรือนขึ้น 123% 


รัฐบาลทำอะไรได้บ้าง ? 

ในรายงานสภาวะปัญหาราคาที่อยู่อาศัยของประเทศในกลุ่มโออีซีดี ผู้เขียนระบุช่วงท้ายว่า รัฐบาลมีมาตรการและเครื่องมือหลายอย่างเพื่อช่วยให้พลเมืองสามารถเอื้อมถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้

ในฝั่งอุปสงค์ ผ่านการอุดหนุนเงินผู้ซื้อบ้านหลังแรกผ่านการลดหย่อนภาษีหรือเครื่องมืออื่น ในฝั่งอุปทาน ผ่านการสนับสนุนโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ไม่แพงจนเกินเอื้อมสำหรับคนทั่วไป จูงใจผู้พัฒนาโครงการไม่ตั้งราคาที่สูงเกินไป 

การออกนโยบายที่เฉพาะเจาะจงไปยังกลุ่มครัวเรือนผู้มีรายได้น้อยและประชากรวัยหนุ่มสาวเป็นอีกหนึ่งวาระสำคัญ เพื่อช่วยแบ่งเบารายจ่ายให้กับประชากร

การลงทุนกับนโยบายการเคหะแห่งชาติเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนานโยบายสวัสดิการทางสังคมที่รัฐบาลต้องเร่งเดินหน้าเพื่อช่วยเหลือประชาชน เช่นเดียวกับการปรับปรุงนโยบายสนับสนุนการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลยังต้องเข้าไปดูแลสภาพและอัตราค่าเช่าของเอกชนเช่นเดียวกัน 

จะเห็นได้ว่า รัฐบาลของหลายประเทศซึ่งประสบกับภาวะชักเย่อ อยากเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนกระตุ้นเศรษฐกิจแต่คนในพื้นที่ก็ไม่มีกำลังซื้อมากพอจะเป็าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ มองวิธีการประนีประนอมและหาทางออกโดยไม่ตัดฝั่งใดฝั่งหนึ่งออกจากสมการ 

ขณะที่ของประเทศไทยนั้น ประชาชนยังไม่เห็นนโยบายจากรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ที่จะยกคุณค่าและผลประโยชน์ของประชาชนในชาติขึ้นมาอยู่ในน้ำหนักเดียวกับผลประโยชน์ของเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด 

อ้างอิง; The Guardian(1), The Guardian(2), Reuters, Bloomberg

ปณิศา เอมโอชา
ผู้สื่อข่าวเศรษฐกิจที่มีรีฮันนาเป็นไอดอล
93Article
15Video
15Blog