นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2562 โดยย้ำชัดถึงภาวะฟองสบู่ที่ก่อตัวขึ้นมาตั้งแต่ปีที่ผ่านมา

โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2561 มีการเติบโตสูงอย่างมีนัยสำคัญ มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เปิดตัว 114,477 หน่วย ซึ่งสูงสุดในรอบ 5 ปี

ขณะที่ มูลค่าการพัฒนาพุ่งขึ้นไปอยู่ที่ 565,811 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 28.1 จากปี 2560 ที่มีมูลค่าการพัฒนาอยู่ที่ 441,661 ล้านบาท และนับเป็นมูลค่าสูงสุดในรอบ 25 ปี

จากตัวเลขข้างต้น นายโสภณ ชี้ให้เห็นข้อน่าสังเกตว่า แท้จริงแล้วราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่มีการซื้อขายกันในตลาดอยู่ที่ประมาณ 4.552 ล้านบาท จากเดิมในปี 2560 ที่อยู่ที่ 3.858 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าราคาเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 17.2 ประกอบกับยอดขายที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีน้อยมาก แปลว่า เศรษฐกิจในปัจจุบัน ประชาชนที่มีรายได้น้อยยังไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ และผู้บริโภคส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อและไม่มองหาที่อยู่อาศัยระดับล่าง

สัญญาณฟองสบู่อสังหาฯ แรงขึ้น

อีกทั้ง จำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.3 มูลค่าโครงการที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.1 และราคาเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 17.2 แสดงนัยชัดเจนว่า ประเทศไทยเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แล้วในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2561 ซึ่งโดยปกติแล้ว เมื่อเกิดภาวะฟองสบู่ขึ้น จะมีการต่อเนื่องของสถานการณ์ประมาณ 2-3 ปี ก่อนที่ฟองสบู่จะแตกในปีถัดมา

"หากสถานการณ์เป็นไปตามปกติ ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งเกิดขึ้นในปี 2561 ก็จะเติบโตต่อเนื่องในปี 2562, 2563 หรือ 2564 ก่อนฟองสบู่จะแตกในปี 2564-2565" นายโสภณ กล่าว

พร้อมให้ข้อสังเกตว่า ปรากฏการณ์ฟองสบู่ครั้งนี้ค่อนข้างแปลก เนื่องจากมีแต่พื้นที่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว

นายโสภณมองว่า ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้จะแตกเร็วกว่าวงจรปกติของมัน โดยคาดการณ์ว่าฟองสบู่ที่เกิดขึ้นในปี 2561 จะมาแตกในปี 2562 จากสาเหตุหลักคือสงครามการค้าเพราะสัดส่วนการเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยกว่าร้อยละ 20 มาจากชาวจีน และจากผลสำรวจปรากฏว่าสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ หลายๆ แห่ง มีสัดส่วนผู้ซื้อที่เป็นคนต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนสูงถึงร้อยละ 35-40 ซึ่งแปลว่าบริษัทเหล่านี้ต้องแบกความเสี่ยงจากสถานการณ์ความตึงเครียดด้านการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น เพราะบริษัทจะต้องแบกรับปัญหาสภาพคล่องทางการเงินหากลูกค้าชาวจีนแห่ทิ้งการจอง

“จริงๆ มันไม่ควรจะแตกนะ แต่ที่เรากลัวว่ามันจะแตกเพราะว่า ตอนนี้เราพึ่งกำลังซื้อต่างชาติมาก โดยเฉพาะจีน” นายโสภณกล่าว

อีกหนึ่งปัจจัยที่ 'ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย' ชี้ว่าปีนี้ อาจเกิดฟองสบู่อสังหาฯ คือ มีอุปทานคงค้างในตลาดค่อนข้างสูงในปัจจุบัน และสัดส่วนผู้บริโภคที่แท้จริง ซึ่งตัดนักเก็งกำไรที่คาดว่าจะมีอยู่ประมาณร้อยละ 15 และกลุ่มชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่ร้อยละ 20 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเหลืออุปสงค์ที่แท้จริงเพียงร้อยละ 65 เท่านั้น ซึ่งนับว่ามีไม่มาก เมื่อเทียบกับอุปทานคงค้างที่มีอยู่ในตลาดและภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้อให้คนมีรายได้น้อยมีโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย

ทางออกฟองสบู่ ปี'62

นายโสภณกล่าวว่า จากการสำรวจพบว่า ปัจจุบันมีจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างอยู่ที่ 199,768 หน่วย รวมมูลค่าสูงถึง 814,331 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 27 ของงบประมาณแผ่นดินปี 2561 ซึ่งนับว่าเป็นมูลค่าที่สูงมาก ด้วยตัวเลขที่สูงขนาดนี้ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน จะต้องใช้เวลาในการปล่อยอุปทานเหล่านี้ถึง 25 เดือน

ดังนั้น จึงเสนอวิธีการ ดังนี้

(1) ผู้พัฒนาที่ดินควรประสานกันจัดการอุปทาน เพื่อไม่ให้เกิดอุปทานส่วนเกินมากจนเกินไป อาจต้องมีการแบ่งโควต้าการพัฒนาโครงการ

(2) จัดมหกรรมขายทรัพย์สินที่เป็นสต็อกอยู่โดยร่วมมือกับสถาบันการเงิน โดยอาจลดราคาลงบางส่วนเพื่อเป็นแรงจูงใจในการซื้อ

(3) นำ พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 มาใช้กับผู้ประกอบการทุกราย และผู้ซื้อทุกราย เพื่อรับประกันว่า ผู้ซื้อจะได้บ้านแน่นอน ขณะเดียวกันผู้ขายก็จะไม่โดน "เบี้ยว”

ภาวะฟองสบู่ครั้งนี้ อาจไม่น่ากลัวหรือมีผลกระทบร้ายแรงเท่ากับครั้งอดีต แต่ก็เป็นสถานการณ์ที่ควรจับตามองอย่างใกล้ชิด อีกทั้งตัวเลขจากผลสำรวจยังไปตอกย้ำปัญหาความเหลื่อมล้ำและวาทกรรม "คนรวยรวยขึ้น คนจนจนลง" อีก ดังนั้น รัฐบาลควรจับตามองสถานการณ์และเข้ามาแก้ไขปัญหาที่ต้นเหตุเสียที