เป็นประเด็นร้อนแรงรับไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และการเงิน คือกรณีธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ แบงก์ชาติ ในฐานะผู้ดูแลเสถียรภาพในระบบการเงินของไทย ออกมาประกาศว่าเตรียมจะใช้มาตรการกำกับสถาบันการเงินภาพรวม (มาตรการแมคโครพรูเด็นเชียล) เพื่อดูแลการปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน ท้าทายตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังคึกคัก เพราะช่วงนี้ถือว่าเป็นหน้าขายบ้านและเป็นช่วงที่จะมีโอนกรรมสิทธ์บ้านให้กับลูกค้ามากที่สุด 

อย่างไรก็ดี มาตรการที่จะออกมาจะเริ่มบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2562 เป็นต้นไป แม้ยังไม่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ทันทีก็ตาม แต่คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน นักเก็งกำไร ทั้งตัวเล็กตัวใหญ่ก็ออกมาวิพากษ์วิจารณ์ขนานใหญ่

สำหรับรายละเอียดมาตรการที่จะออกมา จะมีผลต่อสินเชื่อบ้านใหม่และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ที่มีการขอสินเชื่อหลังจากมาตรการบังคับใช้ สำหรับการกู้บ้านสัญญาที่ 2 (บ้านหลังที่ 2) ขึ้นไป และบ้านมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาท กำหนดเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value หรือ LTV) ห้ามเกินร้อยละ 80 

อธิบายง่าย ๆ คือสถาบันการเงินสามารถให้กู้ได้เพียงร้อยละ 80 เท่านั้น ส่วนที่เหลือร้อยละ 20 เป็นเงินดาวน์ที่คนซื้อบ้านจะมีเงินออมหรือควักกระเป๋าเอง อย่างกรณีซื้อบ้าน 10 ล้านบาท ก็ต้องมีเงินดาวน์ 2 ล้านบาท หรือกู้บ้านสัญญาที่ 2 ราคา 5 ล้านบาทก็ต้องมีเงินดาวน์ 1 ล้านบาท จากปัจจุบัน LTV อยู่ที่ร้อยละ 90-95 หรือต้องมีเงินดาวน์ร้อยละ 5-10 

ทั้งนี้ ระดับ LTV ที่ร้อยละ 80 เป็นเงินให้กู้ที่นับรวมเงินกู้ทุกประเภทที่ให้กู้เพิ่มเติม (Top up) โดยใช้หลักประกันเดียวกัน อาทิ สินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต จากปัจจุบันที่ LTV คือเงินกู้บ้านเท่านั้นทำให้เมื่อนำมารวมกันมีการให้สินเชื่อสูงกว่า LTV ที่กำหนด

ขณะที่แบงก์ชาติย้ำชัดว่าการกู้สัญญาแรกหลังจากมาตรการบังคับใช้ จะไม่ได้รับผลกระทบ เพราะยังคงเกณฑ์เดิม โดยบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท หากเป็นบ้านแนวราบกำหนด LTV ที่ร้อยละ 95 ขณะที่คอนโดมิเนียมกำหนด LTV ที่ร้อยละ 90 ส่วนบ้านที่ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียมกำหนด LTV ที่ร้อยละ 20 ซึ่งกรณีการกู้สัญญาแรก สามารถให้กู้ได้เกินระดับ LTV ที่กำหนด ได้แต่ไม่เกิน 100 เปอร์เซ็นต์ของหลักประกัน แต่สถาบันการเงินจะต้องมีการดำรงเงินกองทุนเพิ่มขึ้นจากระดับร้อยละ 35 เป็นร้อยละ 75 ตามเกณฑ์ risk weight (RW) by LTV

ธปท. พบสัญญากู้ซื้อขาย มีส่วนต่างเงินทอนเยอะ หวั่นประชาชนก่อหนี้เกินตัว

หากพิจารณาถึงปัจจัยที่แบงก์ชาติจำเป็นต้องมีมาตรการออกมาเพราะพบลักษณะการซื้อบ้านที่ไม่ได้ใช้ราคาซื้อขายจริงในการทำสัญญาเงินกู้ซึ่งจะทำให้ได้ส่วนต่างเป็นรูปแบบเงินทอน สามารถนำเงินส่วนต่างนี้ไปใช้จ่ายอื่นๆ ด้านการบริโภค หรือนำไปต่อยอดธุรกิจ แม้จะได้เงินส่วนต่างมาใช้จ่าย แต่ก็ส่งผลให้มีจำนวนหนี้สูงเกินจริง ทำให้มีภาระการผ่อนชำระที่สูงขึ้น หากมีปัญหาสะดุดด้านรายได้เป็นหนี้เสียรวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนสะสมด้วย

นอกจากนี้ ยังพบสัญญาณการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนไม่ได้อยู่อาศัยจริง โดยหวังผลตอบแทนที่สูง (เสิร์ชฟอร์ยีลด์) จากการปล่อยเช่าหรือการคาดหวังว่าจะขายต่อได้ในราคาที่สูงขึ้น พบว่ามีการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2-3 ขึ้นไปมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในกลุ่มคอนโดมิเนียม และในช่วงครึ่งปีแรก 2561 มีการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2-3 เพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 20 ตัวเลขนี้สะท้อนการซื้อเพื่อการลงทุนมากกว่าการอยู่อาศัยจริง เช่นเดียวกับกลุ่มบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่พบว่ามีการซื้อบ้านกลุ่มนี้สูงขึ้น เพราะมีการประเมินความเสี่ยงต่ำกว่าที่ควร เพราะมีคาดหวังไปในทิศทางเดียวกันว่าผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น แต่ความเป็นจริงมีโอกาสที่จะปล่อยเช่าได้ราคาต่ำกว่าที่ประเมิน เพราะมีซัพพลายโครงการใหม่ออกมาต่อเนื่อง และราคาอสังหาริมทรัพย์อาจจะปรับลดลงหรือเสื่อมมูลค่าลงได้

เอ็นพีแอลสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้นจาก 4 ปีก่อน

นอกจากนี้ พบว่าพบว่าผู้กู้ที่มี 2-3 สัญญาขึ้นไปมีแนวโน้มคุณภาพสินเชื่อแย่ลงโดยหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) เพิ่มขึ้นเร็วกว่า จากร้อยละ 2.5 ในปี 2558 มาอยู่ที่ร้อยละ 3.4 ณ สิ้นไตรมาสแรก 2561 ส่วนผู้กู้ที่มี 1 สัญญา เอ็นพีแอลในช่วงเดียวกันเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 3.6 เป็นร้อยละ 4.0

สำหรับคนที่จะกู้ซื้อบ้าน หากเป็นการกู้สัญญาแรก โดยที่ไม่เคยกู้บ้านเลย หรือคนที่เคยกู้บ้านแล้วแต่เป็นบ้านที่ปลอดภาระหรือผ่อนหมดแล้ว จะมากู้บ้านอีก 1 หลัง ถือว่าเป็นสัญญาแรก เพราะจะนับสัญญาตามที่ปรากฎข้อมูลในเครดิตบูโร ขณะที่กลุ่มที่จะได้รับผลกระทบคือ กลุ่มที่มีสัญญาบ้านหลังที่ 1 หรืออาจจะมีหลังที่ 2-3 อยู่แล้ว และได้จองซื้อบ้านซึ่งจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 อาจจะต้องเตรียมเงินดาวน์เพิ่มจากส่วนต่างตามเกณฑ์ที่แบงก์ชาติกำหนด

อย่างไรก็ดี ในฟากของผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ มองว่ากรณีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ในส่วนที่เป็นคอนโดมิเนียม ปัจจุบันคอนโดมิเนียมไม่ใช่สินค้าฟุ่มเฟื่อยอีกต่อไป แต่จำเป็นสำหรับคนบ้านไกลที่ต้องเข้ามาทำงานในย่านใจกลางเมือง เพราะหากคำนวณค่าใช้จ่ายในการเดินทางแค่ละวัน ผนวกกับระยะเวลาที่อยู่บนท้องถนน ยังไม่นับสมากชิกในครอบครัวคนอื่นๆ ที่อาจจะต้องเดินทางเข้ามาในเมืองด้วยเช่นกัน ดังนั้น ค่าใช้จ่ายการเดินทางแต่ละเดือนชั่งน้ำหนักดูแล้วอาจจะเท่าๆ กับค่าใช้จ่ายในการผ่อนคอนโดมิเนียม หรืออาจจะถูกกว่าด้วย

หากเป็นบ้านแนวราบจากเดิมที่เก็บดาวน์ไม่มากนัก หากจะต้องเก็บดาวน์มากขึ้น ผู้ประกอบอาจจะต้องปรับแผนงานการก่อสร้างเพื่อให้ลูกค้ามีระยะเวลาการผ่อนดาวน์ได้ยาวขึ้นในกลุ่มที่จะขยายครอบครัวแล้วต้องการกู้บ้านเพิ่ม คล้ายกับคอนโดมิเนียมจากเดิมที่ระยะเวลาการก่อสร้างสั้นไม่เกิน 6 เดือน และผู้ประกอบการบางรายมีการสร้างแล้วเสร็จก่อนขาย ทั้งนี้อาจจะลูกค้าบางกลุ่มที่มีศักยภาพและกำลังซื้อสูง มีความพร้อมด้านเงินดาวน์กลุ่มนี้ก็จะไม่ได้รับผลกระทบแม้จะมีการปรับเงินดาวน์เพิ่มขึ้น

ฟากธุรกิจสถาบันการเงินนั้น ปกติแล้วมีความเข้มงวดในการให้กู้บ้านสัญญาที่ 2 ขึ้นไปอยู่แล้ว ทำให้ในพอร์ตสินเชื่ออาจจะมีสินเชื่อสัญญาที่ 2 ขึ้นไปไม่มากนัก ส่วนกลุ่มบ้านระดับราคามากว่า 10 ล้านบาทมีอยู่ในพอร์ตสินเชื่อส่วนหนึ่งแต่ลูกค้าที่กู้บ้านส่วนใหญ่จะกู้บ้านระดับราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทของราคาประเมิน

ทั้งนี้ ข้อมูลของแบงก์ชาติระบุว่า แต่ละปีอยู่สถาบันการเงินจะมีจำนวนบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่เพิ่มประมาณ 1 แสนบัญชี โดยสัดส่วนบ้านแนวราบสัญญาที่ 1 อยู่ที่ร้อยละ 54 คอนโดมิเนียมสัญญาที่ 1 อยู่ที่ร้อยละ 28 ทั้งสองกลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบ ส่วนที่จะได้รับผลกระทบ คือ บ้านแนวราบสัญญาที่ 2 อยู่ที่ร้อยละ 6 คอนโดมิเนียมสัญญาที่ 2 อยู่ที่ร้อยละ 9 และที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท สัดส่วนร้อยละ 3 หรือรวมราวร้อยละ 18 ของสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ซึ่งถือว่าสัดส่วนไม่มากนัก ดังนั้น อาจจะกระทบกับการขยายสินเชื่อบ้างแต่เชื่อว่าน่าจะมีการปรับตัวในระยะต่อไป

มุ่งลด 'ดีมานด์เทียม' สกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์

มาตรการนี้แบงก์ชาติมองว่า จะช่วยลดดีมานด์เทียม และลดโอกาสการเก็งกำไรที่จะทำให้ราคาเร่งขึ้นมากเกินปัจจัยพื้นฐาน ซึ่งจะช่วยให้ประชาชนที่ซื้อเพื่ออยู่จริงสามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น เพราะอุปสงค์ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนและเก็งกำไรจะลดลง ด้านผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สามารถวางแผนลงทุนได้อย่างเหมาะสม และลดความเสี่ยงจากโอกาสเกิดฟองสบู่ ทั้งนี้ สถาบันการเงินคุณภาพสินเชื่อจะดีขึ้น ซึ่งจะช่วยลดภาระกันสำรองในอนาคต และมีความสามารถในการรองรับความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกัน ในที่สุดก็คือเศรษฐกิจไทยจะมีเสถียรภาพมากและเติบโตอย่างยั่งยืน

อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าวยังไม่ได้ออกมาเป็นทางการ โดยธปท. อยู่ระหว่างการรับฟังความคิดเห็น ซึ่งที่สำคัญ คือ วันที่ 11 ตุลาคมนี้ ที่จะรับฟังความคิดเห็นจากสถาบันการเงิน ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และตัวแทนจากผู้บริโภค ต้องติดตามว่าสุดท้ายแล้วมาตรการจะออกมาเป็นอย่างไร ก่อนบังคับใช้ในปี 2562