เศรษฐกิจ
จับตาคอนโดฯ ย่านรัชโยธิน รับอานิสงส์รถไฟฟ้าสายสีเขียว เหมาะซื้ออาศัยมากกว่าลงทุน
นายพชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย เปิดเผยว่า ในปีที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการปรับฐานของตลาดที่อยู่อาศัย จากการใช้เกณฑ์กำกับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หรือ LTV ใหม่ ที่เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 อีกทั้งต้องเผชิญกับปัจจัยลบต่างๆ เช่น หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการแข็งค่าของเงินบาทเมื่อเทียบกับเงินหยวน ส่งผลให้ผู้ซื้อชาวจีนมีมุมมองว่าที่อยู่อาศัยในไทยมีราคาสูงขึ้น
โดยประเมินว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีมูลค่าอยู่ที่ 5.36 แสนล้านบาท หดตัวร้อยละ 5 เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 2.42 แสนล้านบาท หดตัวร้อยละ 11 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบอยู่ที่ 2.94 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา
"สำหรับในปีนี้ (2563) ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มขยายตัวร้อยละ 5.5 เทียบกับระยะเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นการขยายตัวของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ร้อยละ 4.5 และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบร้อยละ 6 เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หันมาให้ความสำคัญกับบ้านแนวราบ เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่อยู่อาศัยจริง ทั้งนี้ตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ มีปัจจัยสนับสนุนหลักจากมาตรการของภาครัฐ โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ ร้อยละ 0.01 รวมทั้งการเปิดส่วนต่อขยายของเส้นทางรถไฟฟ้า เช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา ที่ได้เปิดส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ จากสถานีหมอชิตไปยังพื้นที่รัชโยธินอีก 5 สถานี ซึ่งส่งผลให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในบริเวณดังกล่าว"
นายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS กล่าวว่า จากการวิจัยเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมในย่านรัชโยธิน พบว่าเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาคอนโดมิเนียม เพราะมีความสะดวกสบายในการเดินทาง และความอุดมสมบูรณ์ในหลายมิติ เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ มีศูนย์การค้าที่มีชื่อเสียง สถานศึกษาที่สำคัญ รวมทั้งสถานพยาบาล โดยมีตัวเลือกมากถึง 11,561 ยูนิต จาก 35 โครงการ ราคาขายต่อตารางเมตรประมาณ 93,600 บาท สำหรับโครงการเก่า และ 138,000 บาท สำหรับโครงการใหม่ ซึ่งถูกกว่าคอนโดมิเนียมในตัวเมืองอย่าง เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร ประมาณร้อยละ 51 และพื้นที่รอบตัวเมือง เช่น พระราม9-เพชรบุรี-อโศก ราชเทวี และพญาไท ประมาณร้อยละ 29
แม้ว่ามียูนิตเหลือขายในพื้นที่มีมากถึง 2,910 ยูนิต แต่ยูนิตเหลือขายมีทิศทางปรับตัวลง แสดงให้เห็นว่าไม่ได้อยู่ในภาวะ Oversupply (ล้นตลาด) เมื่อเทียบกับสถานการณ์ของคอนโดมีเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง
"คอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธินเหมาะกับการอยู่อาศัยจริง แต่สำหรับการลงทุนเพื่อหวังผลตอบแทนจากส่วนต่างระหว่างต้นทุนซื้อกับราคาขายต่อ (Capital Gain) และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ยังไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีนัก โดยการซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธิน เพื่อปล่อยเช่าเป็นระยะเวลา 10 ปี ก่อนขายในปีสุดท้าย จะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ร้อยละ 3.2 ต่อปี ใกล้เคียงกับคอนโดมีเนียมย่านรัชดา-พระราม 9-อโศก แต่ต่ำกว่าพื้นที่อื่นๆ ในตัวเมือง เช่น เพลินจิต-ชิดลม ให้ผลตอบแทนร้อยละ 6.6 ต่อปี สีลม-สาทร ให้ผลตอบแทนร้อยละ 5.4 ต่อปี และสุขุมวิทช่วงต้น-กลาง ผลตอบแทนร้อยละ 4.8 ต่อปี"
ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
