นายคณิศ แสงสุพรรณ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) กล่าวว่า ตามร่างพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ ร่าง พ.ร.บ. อีอีซี ในเรื่องการถือครองที่ดิน ตามกฎหมายได้ให้สิทธิผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมเป้าหมาย ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและห้องชุดเพื่อประกอบกิจการในอีอีซี กรณีเป็นนิติบุคคลหรือเป็นคนต่างด้าว จะมีสิทธิถือครองที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามสิทธิที่ได้รับจากการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) และการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) กำหนด ไม่มีอะไรเกินไปกว่าเดิม

ส่วนกรณีอาคารชุด หรือ คอนโดมิเนียม ร่าง พ.ร.บ. อีอีซี ให้นิติบุคคลและบุคคลต่างด้าวที่ประกอบกิจการในอีอีซี ตามอุตสาหกรรมเป้าหมาย ได้รับการยกเว้นจากการถือกรรมสิทธิของต่างด้าว ตามกฎหมายว่าด้วยอาคาร หรือกล่าวในอีกนัยหนึ่งคือ นิติบุคคลและบุคคลต่างด้าวที่ประกอบกิจการตามระบุนั้น สามารถถือครองกรรมสิทธิอาคารชุดได้เกิน 49% ของเนื้อที่อาคารชุดทั้งหมด เนื่องจากการประกอบธุรกิจสมัยใหม่ใช้อาคารแนวสูงมากขึ้น ดังนั้นจึงเปิดให้กลุ่มนี้สามารถถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดได้มากขึ้น

"อันดับแรก ต้องเข้าใจก่อนว่า เรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน ไม่มีอะไรเกินจากที่อุตสาหกรรมจะได้จากบีโอไอและ กนอ. ส่วนกรรมสิทธิ์อาคารชุด เราให้มากกว่าเดิม แต่ไม่ได้ให้ต่างชาติทั่วไป แต่ให้เพราะเขาเป็นต่างชาติที่เข้ามาลงทุนเป็นผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมเป้าหมายในอีอีซี ตามที่กฎหมายระบุ เราจึงเปิดให้นักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญในกลุ่มนี้ถือครองคอนโดมิเนียมได้มากกว่ากฎหมายเดิม" นายคณิศกล่าว

กฎหมายอีอีซี ให้กรรมสิทธิ์ที่ดิน เฉพาะนักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญอุตสาหกรรมเป้าหมาย

ทั้งนี้ ในร่าง พ.ร.บ. อีอีซี ระบุในมาตรา 39 กำหนดไว้ว่า เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษสนับสนุนและส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมายและทำให้เกิดการถ่ายทอดความรู้ความเชี่ยวชาญจากผู้ประกอบกิจการ โดยต้องมีอุตสาหกรรมอย่างน้อยใน 10 ประเภท ได้แก่ ยานยนต์สมัยใหม่, อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ, ท่องเที่ยวรายได้ดีและท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ, การเกษตรและเทคโนโลยีชีวภาพ, การแปรรูปอาหาร, หุ่นยนต์, การบินและโลจิสติกส์, เชื้อเพลิงชีวภาพและเคมีชีวภาพ และดิจิทัล 

ขณะที่ มาตรา 48 และมาตรา 49 กำหนดสิทธิประโยชน์สำหรับผู้ประกอบการกิจการดังกล่าวข้างต้น เพื่อจูงใจการลงทุน ซึ่งรวมถึงการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินตามบีโอไอและกนอ. และการให้กรรมสิทธิ์ในอาคารชุดมากกว่า 49% ของจำนวนพื้นที่ทั้งหมด

"การได้กรรมสิทธิ์เหล่านี้ เขาต้องเป็นผู้ประกอบการตามกำหนดในอีอีซี อย่างที่ดินเขาต้องเป็นนิติบุคคลตามกำหนด ส่วนคอนโดมิเนียมเป็นได้ทั้งนิติบุคคลและบุคคลธรรมดา" นายคณิศกล่าว

ขณะเดียวกัน เลขาธิการสำนักงาน อีอีซี ยอมรับว่า ปัจจุบันมีอุปสรรคหาที่ดินสำหรับก่อสร้างลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่อีอีซียากมาก ดังนั้นจึงได้มีการเสนอแนวคิดกับกระทรวงการคลัง ให้จัดทำธนาคารที่ดิน หรือ แลนด์แบงก์ เพื่อทำหน้าที่บริหารจัดการที่ดินเชิงพาณิชย์ เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองในพื้นที่อีอีซี รวมถึงเชื่อว่าการทำเช่นนี้จะป้องกันการเก็งกำไรที่ดินของนายทุนที่เข้าไปกว้านซื้อที่ดินล่วงหน้า โดยในข้อเสนอจะให้บริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ (ธพส.) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของกรมธนารักษ์ ดำเนินการแลนด์แบงก์ ซึ่งคิดว่า ไม่มีข้อติดขัดขั้นตอนกฎหมาย

ห่วงที่ดิน เก็บภาษีไม่ได้

นายอภิชาติ ประสิทธิ์นฤทธิ์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตร ในฐานะกรรมาธิการวิสามัญพิจารณาร่าง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กล่าวว่า ที่ผ่านมาที่ดินในภาคตะวันออกมีต่างชาติเข้ามาซื้อและถือครองมากอยู่แล้ว นับตั้งแต่หลังเหตุการณ์น้ำท่วมปลายปี 2554 ซึ่งทำให้มีโรงงานอุตสาหกรรมหลายแห่งย้ายจากเขตอุตสาหกรรมในภาคกลางไปภาคตะวันออก ดังนั้น การที่มีกระแสข่าวต่างชาติกว้านซื้อที่ดินในภาคตะวันออกรับอีอีซี จึงไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่การมีโครงการอีอีซีในช่วงนี้ ถือว่าเป็นแรงหนุน ซึ่งโดยส่วนตัวยังคิดว่า อัตราการเพิ่มของราคาที่ดิน น่าจะสูงกว่าปัจจุบันด้วยซ้ำ 

โดยที่ผ่านมา ต่างชาติเข้ามาลงทุนและซื้อที่ดินหรืออาคารชุดในไทยก็จะเข้ามาในรูปแบบหลักๆ ได้แก่ ร่วมลงทุน หรือ บริหารจัดการเบ็ดเสร็จโดยมีตัวแทนหรือนอมินีถือกรรมสิทธิ์ให้ ซึ่งแม้ไม่มีอีอีซี ต่างชาติก็เข้ามาซื้อที่ดินเพื่อถือครองประกอบกิจการอยู่แล้ว แต่สิ่งที่เป็นจุดที่ต้องคิดคือ แล้วผลประโยชน์จากการลงทุนเหล่านี้จะบริหารจัดการอย่างไร 

"ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ต้องปรับตัว ต้องเข้าใจทิศทางธุรกิจ เพราะปัจจุบันมีเทคโนโลยีใหม่ๆ มีแพลตฟอร์มใหม่ๆ เข้ามาเยอะมาก ถึงไม่ใช่ทุนต่างชาติรุก ถ้าธุรกิจไม่ปรับตัว ก็อยู่ยากเช่นกัน" นายอภิชาติกล่าว

นอกจากนี้ ยังให้ความเห็นว่า การให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในอาคารสูงไม่น่าต้องกังวล แต่ถ้าเป็นกรณีถือครองที่ดิน ควรให้เป็นกรรมการสิทธิการเช้า หรือ lease hold มากกว่า เพราะถ้าให้ถือครองมากกว่า 49% มีตัวอย่างปัญหาที่เกิดขึ้นแล้วคือ ที่ดินบางแห่งที่ต่างชาติถือครองแล้ววันหนึ่งถูกทิ้งร้าง รัฐก็ไม่สามารถตามเก็บภาษีกับใครได้ ยิ่งถ้าอนาคตจะมีกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยแล้ว ก็จะทำให้รัฐเสียประโยชน์ ส่วนถ้าเป็นอาคารชุด ถึงต่างชาติปล่อยทิ้งร้างก็ยังมีนิติบุคคลดูแลนำขายทอดตลาดได้

แนะทำระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้เป็นธรรม

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ความเห็นว่า การเปิดให้ต่างชาติเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารชุดได้ขนาดนี้ อาจสร้างความเสียหายให้กับประเทศ เพราะการลงทุนด้านท่องเที่ยว บริการต่าง ๆ ต่างชาติก็สามารถซื้อหรือเช่าที่ดินริมทะเลได้อยู่แล้ว ไม่ต้องมีบริการพิเศษ 

สำหรับกรณีอุตสาหกรรม ปกติที่ดินเป็นปัจจัยการผลิตที่ไม่มีค่ามากนัก เมื่อเทียบกับเครื่องจักร แรงงาน เทคโนโลยี และอาคารขนาดใหญ่ จึงไม่จำเป็นต้องยกที่ดินให้ต่างชาติ และเท่าที่ทราบ ขณะนี้ ประเทศไทยยังไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นธรรม ดังนั้นการยกให้ต่างชาติเท่ากับยกให้ฟรี โดยไม่ได้รับภาษีที่เพียงพอที่จะนำมาใช้เพื่อการพัฒนาท้องถิ่น

ดังนั้น จึงเสนอว่า การให้ต่างชาติถือครองที่ดินในอีอีซีควรกำหนดเขตเศรษฐกิจพิเศษ โดยเวนคืนที่เกษตรกรรม ที่ป่าเสื่อมโทรม ขนาดประมาณ 10,000 - 50,000 ไร่ เพื่อจัดสร้างเป็นเมืองใหม่ ให้ต่างชาติสามารถซื้อและลงทุนในเมืองนี้เป็นสำคัญ ซึ่งประกอบด้วยส่วนที่เป็นอุตสาหกรรม พาณิชยกรรม บริการ ที่อยู่อาศัย และอื่น ๆ แล้วสร้างสาธารณูปโภคเชื่อม เช่น รถไฟฟ้า ทางพิเศษ ระหว่างเขตเศรษฐกิจใหม่นี้กับเมือง เช่น พัทยา 

ขณะที่ ด้านอุตสาหกรรม ให้ต่างชาติมาใช้ที่ดินได้ฟรีในระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี โดยเก็บค่าใช้จ่ายในการบำบัดน้ำเสีย รักษาสิ่งแวดล้อม ดูแลพื้นที่เป็นสำคัญเพื่อลดภาระของนักลงทุนต่างชาติ แต่ไม่ให้เป็นเจ้าของเพื่อไม่ให้เขาเอากำไร ส่วนภาคบริการ พาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัย ก็จัดให้มีการประมูลระยะยาว 30-50 ปี โดยนักลงทุนจากทั้งในและต่างประเทศ เป็นราย ๆ ไป ไม่ใช่ให้เหมาแบบ "กินรวบ" และควรมีสัญญาที่รัดกุมที่จะ "ไม่เสียค่าโง่" ในอนาคต

ทั้งนี้ ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งประเมินการซื้อหรือถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยชาวต่างชาติเมื่อปี 2555 พบว่า มีต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ไปทั้งหมดรวมกันทั่วประเทศประมาณ 67,031 ล้านบาท หรือ 11.6% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย ที่ขายอยู่ทั้งหมด 578,588 ล้านบาท โดย 5 อันดับแรกของที่อยู่อาศัยที่เป็นเป้าหมายต่างชาติตามมูลค่า ได้แก่ กทม-ปริมณฑล 18,052 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 26.90% ต่อมาคือ ภูเก็ต มูลค่า 14,164 ล้านบาท สัดส่วน 21.10% พัทยา 13,176 ล้านบาท สัดส่วน 19.70% ชะอำ-หัวหิน 7,275 ล้านบาท สัดส่วน 10.90% และเชียงใหม่ 2,241 ล้านบาท สัดส่วน 3.30%